Calcul des frais de notaire : que payez-vous vraiment lors d’un achat immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », viennent alourdir la facture finale. Mais à quoi correspondent-ils vraiment ? Comment les estimer en amont du projet d’achat ? Quelle est la part des taxes ? Quelle somme est réellement versée à l’office notarial ? Éléments de réponse.

Comme de nombreux Français, vous rêvez de devenir propriétaire ? La première étape est souvent le rendez-vous chez le banquier, pour calculer votre capacité d’emprunt et estimer le budget que vous pourrez consacrer à votre projet.
 
N’oubliez surtout pas d’inclure, dans votre plan de financement, les « frais de notaire » – appellation abusive des frais d’acquisition ou frais de mutation. Ils s’élèvent à 2 à 3% du montant de votre achat dans le neuf, 7 à 8% dans l’ancien.
 
Prenons l’exemple d’un appartement ancien acheté à Lille (59) au prix de 200.000 euros hors frais d’agence. Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 15.600 euros, qui se décomposent en plusieurs éléments distincts :
 

Les droits d’enregistrement : 11.613 €

Les droits d’enregistrement (ou de mutation) représentent environ 75% des frais d’acquisition d’un bien ancien. Il s’agit d’un ensemble de taxes reversées au Trésor public, qui reviennent en partie à l’État, au département et à la commune.
 
Leur montant varie en fonction du lieu où se trouve le bien acheté, puisqu’il dépend notamment d’un taux définit par le département. Dans la quasi-totalité du territoire, il s’élève aujourd’hui à environ 5,8% du prix d’achat.
 
Bon à savoir : Si le bien est vendu meublé, la valeur des biens mobiliers (à condition qu’elle soit indiquée dans l’acte de vente) peut être défalquée du prix d’achat pour calculer les droits d’enregistrement.
 
Dans le cas d’un bien neuf, seule la taxe de publicité foncière est exigible, et s’élève à 0,6% du prix d’achat (soit 1.192 euros dans notre exemple).
 
Les émoluments du notaire : 2.473 €
 

Il s’agit d’une partie de la rémunération effective du notaire. Sa valeur, dégressive en fonction du prix de vente, est fixée par décret : 4% du prix de vente s’il ne dépasse pas 6.500 euros ; 1,65% entre 6.500 et 17.000 euros ; 1,10% entre 17.000 et 60.000 euros ; et 0,825% au-delà.

 A cette somme, s’ajoute la valeur des charges, indiquée dans l’acte de vente : 152,75 euros pour un prix de vente compris entre 6.500 et 17.000 euros ; 246,25 euros entre 17.000 et 60.000 euros ; et 411,25 euros au-delà.
 
Enfin, une TVA à 20% s’applique sur le total des émoluments.
 
Bon à savoir : Si le notaire joue également le rôle de négociateur, vous devrez lui verser des émoluments supplémentaires (5% du prix de vente s’il ne dépasse pas 45.735 euros, 2,5% au-delà).
 

Les émoluments de formalités : 900 €

Lors de la préparation de la vente, le notaire effectue des formalités spécifiques accompagnant la rédaction de l’acte. Chacune est rémunérée de manière précise, en fonction d’un barème imposé par décret.

 
Par exemple, une copie authentique d’un acte de vente correspond à 0,3 unité de valeur (UV), soit 1,17 euros HT ; les formalités liées au droit de préemption valent 10 UV, soit 39 euros HT. Au total, ces frais se montent à une somme entre 500 et 800 euros en fonction de la complexité du dossier, à laquelle s’ajoute, là encore, la TVA à 20%.
 

Les débours : 400 €

 Il s’agit des frais payés par le notaire au nom de son client, pour rémunérer les différents intervenants (géomètre, syndic, conservateur des hypothèques, etc.) ou pour récupérer les documents indispensables à la rédaction de l’action (documents d’urbanisme, extrait du cadastre, etc.). Ces montants sont entièrement dus par l’acheteur, et s’élèvent en moyenne à 400 euros, en fonction de la complexité de la vente.
 

La contribution de sécurité immobilière : 200 €

 Cette taxe reversée à l’État couvre les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Son montant représente 0,1% du prix d’achat, arrondi à l’euro le plus proche.

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