Un nouvel article L.145-40-2 relatif aux charges et travaux entend limiter la liberté contractuelle en poursuivant un double objectif : améliorer la transparence des facturations de charges au preneur et rééquilibrer les obligations des parties à ce titre. Explications avec David Messica, directeur filière commerce de Capifrance.

Avant la réforme, aucune disposition légale n’interdisait aux parties de déterminer librement les charges qui pouvaient être contractuellement refacturées au locataire. S’est ainsi développée la pratique des baux dits  » investisseurs » ou  » triple net », transférant au preneur la quasi-totalité des charges, y compris celles incombant par principe au bailleur (grosses réparations de l’article 606, travaux de mise aux normes, assurances de l’immeuble, honoraires de gestion, taxes foncières, etc…) source bureauxlocaux.com.

 » Jusqu’à présent le locataire devait supporter l’entretien courant prévu dans l’article 605 et bien souvent le clos et le couvert qui concerne les ravalements de façade prévu dans l’article 606. Cette spécificité française n’était pas pour déplaire aux gros bailleurs qui choisissaient d’investir en France jugeant le loyer triple net particulièrement avantageux. Ce système de marges arrière faisait que le loyer était l’arbre qui cache la forêt. Le locataire ne savait pas à quelle sauce il allait être mangé… » considère David Messica directeur filière commerce de Capifrance.

Plus de transparence pour plus de confiance
 » Si on regarde plus près le métier d’investisseur il s’agit d’acheter du patrimoine, de le louer et de le gérer au mieux pour un jour sortir du marché avec un bénéfice. Pour ce qui est du locataire, il doit concentrer son attention sur son commerce : frais de fonctionnement, achats, gestion des stocks, concurrence etc… On ne lui demande pas de savoir valoriser et entretenir le patrimoine de son bailleur ! Pourtant aujourd’hui c’est ce qu’il fait. Je pense donc que la nouvelle réglementation permettra juste Plus

Le propriétaire bailleur privé, sondé par PAP, est d’une manière générale bien informé. Egalement expérimenté, il possède une stratégie clairement identifiée. Il mise sur la pierre pour percevoir des revenus complémentaires et pour bâtir un patrimoine réel, tangible. Il a bien conscience que l’immobilier lui offre une vraie sécurité dans un contexte patrimonial de plus en plus complexe.

Avisé, le bailleur type n’hésite pas à recourir à l’emprunt pour financer son investissement. Il profite ainsi de l’effet de levier du crédit pour bâtir un patrimoine qu’il n’aurait pas pu payer comptant et il optimise sa fiscalité grâce aux intérêts déductibles des loyers. Il prend soin de ses logements, sachant que la qualité du locataire dépend étroitement de la qualité du bien proposé à la location. Les relations avec les locataires sont abordées avec lucidité et vigilance. Les propriétaires-bailleurs cherchent avant tout à réduire le risque d’impayé, qui constitue leur principale crainte. Ils sélectionnent leur locataire avec rigueur, demandent cautions ou assurances tout en restant dans la légalité puisqu’ils ne demandent pas de documents interdits par la loi.

Les bailleurs disent faire face à une complexité juridique croissante, à une fiscalité qui s’alourdit et à une rentabilité qui baisse. Pour eux, des allégements et des simplifications dans ces deux domaines seraient les bienvenus. Pourtant, l’enquête montre que les bailleurs privés gardent confiance dans l’immobilier locatif. Plus de la moitié d’entre eux choisirait ce type de placement s’ils disposaient d’un capital à investir.

 » Il ressort très nettement de notre étude que nos bailleurs – qui ont la particularité de gérer leurs biens eux-mêmes – sont informés, responsables et relativement sereins face aux récents aléas réglementaires, législatifs et fiscaux. Ils ont su composer avec un contexte compliqué et conserver une confiance forte dans la pierre », conclut Corinne Jolly, Présidente de PAP

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