Cinq questions sur l’immobilier à se poser en 2015, Dossiers thema

CATHERINE SABBAH / JOURNALISTE |

Liquidités, bulle spéculative, production de bureaux, taux de vacance, niveaux des loyers… L’immobilier en cinq questions essentielles et des réponses.

Des poches encore pleines ?

Ils ont pour l’instant de l’argent à revendre. La levée de fonds a atteint des records en 2014. Traditionnellement entre 5 et 10 %, l’allocation en immobilier des grands fonds ou des compagnies d’assurances devrait encore augmenter. « Le monde entier cherche à placer son argent dans des zones politiquement et monétairement sûres. Dans les villes monde. Il n’y en a pas 50 et Paris en fait partie », analyse Alexandre Wodka, du département investissement de JLL. La différence entre les taux de rendement de la pierre et ceux des OAT, 3,2 % à Paris, demeure si élevée que la question qui se pose n’est pas « faut-il investir ? ». Mais « où le faire au plus vite ? ». Dans la course, Paris, l’un des trois grands marchés européens aux côtés de Londres et de l’Allemagne décentralisée, peut encore progresser. En 2007, le montant des investissements atteignait près de 30 milliards d’euros, contre 23 milliards d’euros en 2014. Paris pourrait également attirer plus d’investisseurs asiatiques. Ils arrivent discrètement, mais sont nettement plus actifs à Londres.

Faut-il continuer à produire des bureaux ?

En 2015, 676.000 m2 de bureaux neufs devraient être livrés en Ile-de-France d’après la fédération des promoteurs immobiliers. C’est le chiffre le plus bas depuis 2010. Est-il inquiétant ? Non, puisqu’un volume équivalent, achevé, livré et jamais occupé est déjà sur le marché. Il faudrait y ajouter les 450.000 m2 prévus pour 2016, en cours de construction et le million de mètres carrés, dont les permis ont été accordés mais dont les chantiers n’ont pas démarré. Ces chiffres viennent abonder un stock déjà considérable de 4,3 millions de mètres carrés de seconde main également disponibles. Si une partie de ce parc est obsolète et voué, un jour, à la casse, des dizaines de milliers de mètres carrés attendent leurs locataires dans des immeubles récents, aux normes énergétiques en vigueur et à des loyers intéressants. Enfin, même si la reprise pointe son nez, le chiffre de la production de bureaux ne peut non plus être déconnecté de celui de la création d’emplois, toujours en berne

Menace de bulle spéculative ?

On parle de bulle lorsque le coût de financement d’un immeuble est supérieur à son rendement. Même si les valeurs ont augmenté, ­poussées par une surenchère croissante sur les bureaux les mieux placés, faute d’offre, on n’en est pas là. « Le défaut des taux d’intérêt faibles est de donner de la valeur à des actifs qui n’ont que peu ou pas de rentabilité : dans ces conditions de financement, la moindre promesse de plus-value est attractive et ­fragilise les investisseurs. Si les taux remontent, il est probable que nous assisterons à un krach », répond l’économiste Daniel Cohen. L’intention de Mario Draghi de faire racheter des dettes souveraines et des actifs par la Banque centrale européenne serait également propice à créer des bulles, y compris immobilières. Au même moment, pointe un ­nouveau scandale en Espagne dans lequel le promoteur ­Martinsa-Fadesa, au bord de la liquidation, risque d’entraîner quelques banques dans sa chute. La valeur de ses actifs, estimée à 2,4 milliards d’euros, est loin de couvrir un passif presque trois fois plus élevé.

Et la pénurie ?

Depuis le temps que l’on en parle… Le taux de vacance francilien de 7,5 % serait l’un des plus bas d’Europe. Il fut un temps, néanmoins, où le taux « normal », correspondant à un marché équilibré, était fixé à 5 % – 7,5 n’est donc pas un si bon chiffre. Surtout, cette moyenne illustre mal les différences entre le centre de Paris, dont l’offre est insuffisante, et les quartiers périphériques, où le vide peut atteindre 14 % du parc. Actuellement, plus de 4 millions de mètres carrés seraient disponibles, dont 20 % sont des surfaces neuves. L’année 2015 devrait marquer un pic de livraison de nouveaux immeubles : plus de 1,4 million de mètres carrés sont en chantier. « Sans risque »,d’après le cabinet de conseil Knight Frank : 70 % de ces surfaces seraient déjà commercialisées. Pour louer les 30 % restants, les « brokers » comptent sur la reprise de l’activité et l’expansion des surfaces recherchées par les entreprises. Depuis deux ans, celles-ci ont reporté leurs décisions de déménager ou choisi de regrouper leurs équipes sur des surfaces plus petites. La menace de pénurie utilisée comme un levier pour décider les entreprises n’a pas encore prouvé son efficacité.

Les loyers vont-ils enfin remonter ?

Ils sont scrutés de près, mais ­jusqu’à présent pour rien. La meilleure santé du marché locatif, en hausse de 13 % sur l’année 2014, ne s’illustre pas encore par une franche remontée des valeurs locatives. Une stagnation tout au plus et un écart moindre entre les valeurs faciales et les loyers ­économiques – les vrais montants payés par les locataires. Depuis 2008, ceux qui n’ont pas déménagé ont renégocié leur loyer une, voire deux fois. De l’avis de certains investisseurs, les immeubles parisiens seraient donc sous-loués et pourraient connaître une hausse au prochain renouvellement de bail. C’est l’une des ­hypothèses qui alimentent le marché de l’investissement, mais pour l’instant encore un vœu pieux. Les loyers les plus chers de la Défense ont augmenté de 10 euros par mètre carré par an (en valeur affichée). Les plus belles adresses de Paris ont dépassé 800 euros par mètre carré par an, mais restent en dessous des niveaux atteints à New York et ­Londres. La capitale française demeure également à la traîne pour la qualité de son parc : moins de 15 % de l’offre correspond aux ­standards ­internationaux réclamés par les grandes entreprises.

Catherine Sabbah

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