« Fin de la baisse des prix immobiliers en 2016 »

IMMOBILIER : illustration

INTERVIEW Les prix de l’immobilier ancien ont diminué en 2015 mais cette tendance favorable aux acquéreurs ne perdurera pas en 2016, affirme le directeur exécutif du réseau Laforêt Yann Jehanno. Bien que le marché se fluidifie, il souligne le décalage persistant entre l’offre de logements à vendre et les biens les plus recherchés.

Toutsurmesfinances.com : Pourquoi le réseau Laforêt annonce-t-il que les prix de l’immobilier ancien vont cesser de baisser en 2016 ?
Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt : Nous observons que les prix ont continué à diminuer en 2015. Mais à y regarder de plus près, ils ont chuté au premier semestre (-2,2%) avant de se redresser partout sur la deuxième moitié de l’année : ils sont repartis à la hausse de 0,6% en moyenne en province, de 0,8% à Paris et de 1,4% en Ile-de-France. Cette tendance s’ajoute à une raréfaction de l’offre et une progression de la demande qui nous permettent de pronostiquer la fin de la baisse des prix en 2016.

Les acheteurs vont-ils conserver leur avantage face aux vendeurs dans ces conditions ?
Je crois qu’ils ont perdu la main au second semestre, comme l’illustre le relèvement des prix et la diminution des délais de vente [-6 jours en 2015, à 95 jours en moyenne dans le réseau Laforêt, Ndlr]. Ils ont compris que l’offre s’est raréfiée et que les biens se vendent plus rapidement. Les vendeurs n’ont pas repris la main pour autant et le marché s’est fluidifié.

Vous vous inquiétez de la faiblesse de l’offre de logements à vendre (-6% en 2015). Comment expliquez-vous ce phénomène ?
Les secundo-accédants, c’est-à-dire les propriétaires d’un logement qui pourraient décider d’en acheter un autre, sont le moteur du marché immobilier. Ils manquent encore de confiance dans l’avenir et ne se projettent toujours pas suffisamment dans des projets dits de confort : les mises en vente que nous enregistrons sont contraintes, suite à une mutation professionnelle ou un évènement familial (naissance, départ d’un enfant majeur, séparation). Les stocks de biens à vendre se sont vidés en 2015 et le renouvellement de l’offre tarde à se concrétiser, d’autant que l’immobilier neuf a connu des années difficiles avant de repartir en 2015, ce qui n’a pas permis d’offrir plus d’alternatives aux acquéreurs. Tout ceci impacte directement les prix et les délais de vente.

« Les logements avec défauts écartés, même avec des baisses de prix »
Quels sont les types de biens les plus recherchés et les plus exposés à cette rareté de l’offre ?
Sur le marché des appartements, l’offre est assez bien répartie, avec environ un tiers de petites surfaces (studios et deux-pièces), un tiers de trois pièces et un petit tiers de grandes surfaces de quatre pièces et plus. En revanche, plus de la moitié de la demande (58%) se concentre sur les petites surfaces. Il y a donc une vraie tension sur ce marché car il s’agit des biens recherchés par les investisseurs et les primo-accédants.

Nous relevons un phénomène similaire pour les maisons : les acheteurs visent avant tout les maisons avec une ou deux chambres (47%) mais l’offre est déséquilibrée. Les grandes maisons de quatre chambres et plus représentent 45% de l’offre, contre seulement 14% de la demande. Cela se traduit par un rapport d’un acquéreur pour une maison de quatre pièces et plus, là où pour un studio, nous dénombrons neuf acheteurs pour un seul bien. Donc l’acquéreur d’une grande maison familiale a du choix et peut prendre son temps, contrairement à celui qui recherche un logement de plus petite taille. Pour ce dernier, il va falloir agir vite et il achètera peut-être au prix annoncé sans négocier, comme nous avons pu le constater en fin d’année 2015.

Vous notez par ailleurs que les acheteurs se détournent des appartements construits dans les années 1960-1970. Pour quelles raisons ?
Avec la crise économique, les entreprises ont rationalisé leur fonctionnement et leurs dépenses et je crois que cette approche s’est généralisée petit à petit aux particuliers. Pour l’acquéreur d’un appartement, cela veut dire qu’il va envisager non seulement le coût du logement mais également les coûts annexes, comme les charges de copropriété et les dépenses d’entretien.

Les immeubles datant de la fin des années 1950 jusqu’au milieu des années 1970 sont équipés de chauffages collectifs ou encore de systèmes collectifs de production d’eau chaude mais présentent une insonorisation et une isolation thermique médiocres, ce qui se traduit par des charges importantes. Ces biens font désormais partie des logements avec défaut, au même titre qu’un studio en rez-de-chaussée sur une rue passante ou un appartement familial au sixième étage sans ascenseur. Même si les vendeurs concèdent des baisses de prix significatives, les acquéreurs ont malgré tout tendance à écarter ce type de biens de leurs recherches.

*Propos recueillis par Thibault Fingonnet.

PTZ dans l’ancien sous conditions de travaux, le compte n’y est pas
« Habituellement, nous comptons entre deux et trois acquéreurs sur dix qui achètent avec travaux (remplacement de fenêtres, aménagement de la cuisine…). Sur le terrain, nous constatons que ces travaux représentent 10 à 12% du coût d’acquisition : on est donc très loin du plancher de 25% imposé par la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) entrée en vigueur au 1er janvier. Cela risque de mettre des biens « hors marché » car le coût sera trop important.

A Paris, ce n’est même pas la peine d’y penser : le primo-accédant qui achète un appartement de 40 mètres carrés à 8.000 euros du mètre, soit 320.000 euros sans compter les droits de mutation, devra financer 80.000 euros de travaux… Le PTZ aura sans doute plus d’impact dans des endroits beaucoup plus ruraux avec des prix extrêmement faibles. Mais la question se pose : est-ce que je veux acheter là il n’y a pas ou peu d’infrastructures de transport, de commerces… Ces problèmes risquent de rendre le PTZ dans l’ancien inopérant. »

Source : « Fin de la baisse des prix immobiliers en 2016 »