Immobilier : la baisse des prix et des taux relance le marché 

La baisse des taux d’emprunt et des prix de l’immobilier favorise un retour de la demande. Portée par les primo-accédants, la reprise du marché de la pierre semble amorcée.

Si la reprise économique tarde à faire effet sur le marché de l’emploi, elle semble au contraire redynamiser le marché de l’immobilier. C’est ce que semble indiquer le bilan semestriel publié ce lundi par le courtier en crédit immobilier Empruntis. Signe du retour de la confiance des ménages, les demandes de financement, après avoir chuté de 21 % entre les premiers semestres 2013 et 2014, ont bondi de 42 % entre les premiers semestres 2014 et 2015. Toutes les natures de projets progressent en volume sur cette période : + 42 % pour les résidences principales, + 39 % pour les résidences secondaires et + 47 % pour l’investissement locatif.

Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique : la baisse des taux d’emprunt, la baisse des prix de l’immobilier et le retour des primo-accédants. En dépit d’une faible remontée depuis fin mai, le taux d’emprunt moyen s’établit à 2,55 % sur 20 ans (contre 3,05 % en juillet 2014). « Les meilleurs taux affichés par les banques restent inférieurs à 2 % sur 15 ans dans l’ensemble des villes de France et flirtent avec les 2 % sur 20 ans », remarque Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurstaux.com. Ainsi, à Paris, Nice et Bordeaux, le meilleur taux négocié sur 15 ans ne dépasse pas 1,65 %.

La reprise est essentiellement portée par les primo-accédants (78 % des demandes), même si les secundo-accédants ne sont pas en reste. Les dispositifs prêt à taux zéro (PTZ) et Pinel , respectivement dédiés à l’accession et à l’investissement locatif, ont sans doute contribué à faire revenir les acheteurs, en particulier les ménages modestes auxquels ils sont destinés.

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Un pouvoir d’achat en hausse

Les villes où le pouvoir d’achat a le plus fortement progressé depuis juillet 2014 sont Lille (+ 20 %), Lyon (+ 11 %) et Marseille (+ 11 %). Ces villes « ont bien profité à la fois de la baisse des taux mais également des plus fortes baisses de prix au mètre carré sur un an glissant », explique Cécile Roquelaure, directrice de la Communication et des Etudes d’Empruntis. A Lille, où le prix du mètre carré a baissé de 11 % en un an, les investisseurs peuvent espérer acquérir des logements de plus en plus grands : 64 m² en juillet 2015 contre 44 m² en janvier 2012. En un an, les capacités d’emprunt y ont augmenté de 17 % à 158.082 €.

Les métropoles où le pouvoir d’achat reste le plus élevé sont Nantes, Strasbourg et Rennes. A Nantes, où la capacité d’emprunt est de 183.578 €, les biens acquis ont une surface moyenne de 72 m². A l’inverse, Paris figure dans le bas du tableau : la capacité d’emprunt (328.519 €) et le prix du mètre carré (7.770 €) sont très élevés tandis que la surface moyenne des biens reste modeste (44 m²).

Cette reprise est-elle pérenne ? Empruntis prévoit une accalmie des demandes au troisième trimestre du fait de la période estivale et de la rentrée scolaire. Mais la reprise devrait se poursuivre dès octobre, estime le courtier, qui rappelle que le dernier quadrimestre confirmera l’attrait du dispositif Pinel. La faible et lente remontée des taux d’emprunt ne devrait pas avoir d’impact sur les demandes de crédit. Seule une stagnation ou une hausse des prix de l’immobilier est susceptible de freiner la reprise. Autre facteur défavorable : la sélectivité des banques, bien que sans conséquence sur la demande, risque d’entraver l’aboutissement des projets des ménages modestes.

Jean-Marc De Jaeger

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