Investir dans l’immobilier : les réponses à vos questions – Europe 1

Investir dans l’immobilier : les réponses à vos questions

ÉCONOMIE – Dispositif Pinel, loi Alur, ISF : nous avons répondu aux questions d’internautes dans le cadre de notre semaine spéciale immobilier.

– Que pensez-vous d’un investissement dans un Parc Résidentiel de Loisirs en cession de parcelles ?
C’est une formule qui allie le plaisir des vacances en plein air et la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires. Vous pouvez ainsi louer l’habitation légère de loisirs (HLL) posée sur la parcelle acquise quand vous ne l’occupez pas. Pour calculer son rendement réel, tenez compte de la saisonnalité de l’activité touristique, des charges et taxes, et de la fiscalité, puisque vos revenus locatifs devront être déclarés au fisc.

– L’appartement que j’ai acheté en dispositif Pinel me sera livré en décembre 2015 et je compte le louer dès le 1er janvier 2016. Quelles démarches auprès du fisc dois-je effectuer ?
L’année suivant l’achèvement du logement, vous devrez remplir le formulaire n°2044 EB. Il s’agit de votre engagement de location dans le cadre d’un dispositif de type Pinel. Informer ainsi le fisc est obligatoire pour bénéficier des réductions d’impôts promises. Renseignez-vous auprès de votre centre des Finances Publiques, car des pièces justificatives doivent être fournies.

Si vous déclarez vos revenus fonciers au réel (intéressant si vous avez acheté à crédit), il faudra aussi remplir le formulaire n°2044. Sinon, vous déclarerez sous le régime du micro-foncier, directement sur la déclaration classique n°2042, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15.000 euros par an.

– Quelle est la bonne surface pour un investissement locatif ? Depuis la loi Alur, un investissement locatif à Paris est-il encore rentable ?
Les studios et 2 pièces offrent un rendement plus élevé que les grands appartements ou maisons, qui sont aussi plus difficiles à louer, les familles ayant tendance à préférer l’achat à la location. Toutefois, la rotation des locataires est plus rapide dans les petites surfaces.
Au 1er août 2015, la loi Alur a encadré les loyers à Paris, pour les baux conclus ou renouvelés. Les loyers ne peuvent plus être supérieurs de plus de 20% aux loyers de référence, qui varient selon l’âge de l’immeuble et le quartier. Cette mesure risque de décourager les nouveaux investisseurs dans Paris, où les prix d’achat restent très élevés.

– Faut-il investir dans l’ancien ou le récent ?
Juridiquement, il existe deux catégories de logements, le neuf et l’ancien (même si le bâtiment est récent). Le neuf est plus cher à l’achat de l’ordre de 20%, mais il bénéficie des dernières normes en vigueur et ne nécessitera pas de gros travaux avant une dizaine d’années. L’ancien est moins cher à l’achat, mais occasionnera plus de travaux et de frais de mises aux nouvelles normes environnementales.

– J’envisage un investissement en loi Pinel pour louer à mon fils étudiant. Puis-je fixer un loyer très bas pour ne pas générer d’impôt foncier ?
La loi n’autorise pas un propriétaire à louer son bien à un prix inférieur à celui du marché. Si le fisc considère le loyer anormalement bas, il peut procéder à un redressement fiscal.

– Dans le cadre de la déclaration à l’ISF, je voudrais savoir quelle décote appliquer à la valeur des biens immobiliers achetés dans le cadre d’un investissement locatif ?
La valeur vénale des biens doit être estimée au 1er janvier, mais le fisc admet que les contribuables lui appliquent une décote de 20%, si le logement est occupé par un locataire. L’occupation rend en effet le bien plus difficile à vendre, ce qui réduit sa valeur. Attention cependant : il s’agit d’une simple tolérance du fisc.

A noter que si vous adoptez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), votre parc locatif, en tant que bien professionnel, n’entrera pas dans l’assiette de l’ISF.

Source : Investir dans l’immobilier : les réponses à vos questions