Prêt immobilier : peut-on encore emprunter sans apport personnel ? 

Avant la crise financière, une idée répandue voulait que les banques octroient des crédits immobiliers sans grandes exigences, et sans nécessairement réclamer un apport personnel. Puis les portes se sont brusquement refermées pour les profils primo-accédants « sans apport ». Aujourd’hui, qu’en est-il ? Peut-on obtenir un prêt immobilier sans présenter un apport significatif ?

« Au niveau de l’apport, vous pensez mettre combien ? » Si elle peut être formulée différemment, cette question est systématique lors des rendez-vous crédit immobilier en agence bancaire. Le conseiller clientèle cherche alors à connaître le montant de l’épargne accumulée par le ménage emprunteur, et la somme qu’il compte mobiliser pour l’opération. Disposer d’un apport apparaît a priori comme une condition sine qua none pour obtenir un prêt, a minima pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Et pourtant : plus d’un crédit à l’habitat sur dix fait actuellement l’objet d’un « surfinancement » selon le régulateur bancaire (1), c’est-à-dire que la banque finance, « outre l’acquisition, les frais de notaire et/ou de garantie ».

10% de l’opération en règle générale

Ce phénomène reste rare, tempère Laurent Quignon, responsable du pôle d’économie bancaire à BNP Paribas. « D’après la Banque de France, [le surfinancement] concernait environ 15% de la production nouvelle en août 2015 contre 10% en 2014. Mais cette proportion s’explique avant tout par la forte proportion de renégociations et de rachats. De manière générale, les banques acceptent un peu plus fréquemment de sur-financer un investissement locatif. » Renégocier son crédit, revendre son bien pour en acheter un nouveau, investir dans le locatif en étant déjà propriétaire : autant de cas où l’apport personnel apparaît moins problématique. Car l’emprunteur présente alors un profil patrimonial, parce qu’il dispose d’argent frais grâce à la revente, ou parce que les exigences sont logiquement différentes dans le cas d’une renégociation.

En revanche, pour les primo-accédants, ceux qui achètent leur résidence principale sans être déjà propriétaire, l’apport est quasi incontournable. « Le principe général est de disposer d’un taux d’apport de l’ordre de 10% au minimum pour obtenir un crédit », avance Laurent Quignon. Toutes catégories de crédits confondues, l’apport moyen atteint même 18% selon le régulateur bancaire (2). Il reste ainsi « assez élevé », juge le service économique du Crédit Agricole dans une étude récente.

« Un facteur de réduction de risque pour la banque »

Pour comprendre dans quel cas une absence d’apport est envisageable, il faut se pencher sur les raisons qui poussent les banques à réclamer cette participation financière : « L’apport personnel est un facteur de réduction de risque pour la banque », explique l’économiste de BNP Paribas, Laurent Quignon. « Il témoigne tout d’abord de la capacité de l’emprunteur à épargner régulièrement, et donc à verser des mensualités. Par ailleurs, il permet d’abaisser le risque – autant pour la banque que pour l’emprunteur – en cas de nécessité de vendre le logement à un prix inférieur au prix d’achat : l’apport personnel réduit la probabilité d’un écart négatif entre la valeur initiale du bien et le montant du capital restant dû. »

Ce rapport entre valeur du bien et remboursement restant, c’est ce que les économistes appellent la LTV, pour loan-to-value. En agence, les banques ne se fondent toutefois pas sur la LTV mais sur le taux d’apport, « qui n’en est que l’expression microéconomique », précise Laurent Quignon. « Calculé en proportion du coût global de l’opération (y compris les frais d’agence et droits de mutation), le taux d’apport constitue un critère d’octroi et de détermination du coût du crédit. »

8% des primo-accédants sans apport

Votre apport représente moins de 10% du montant de l’opération souhaitée ? Tout dépend alors de votre profil d’emprunteur : « Bien évidemment, s’il s’agit d’un jeune ménage dont la situation professionnelle offre de bonnes perspectives, la banque consentira un financement en dépit d’un apport peu conséquent », précise Laurent Quignon.

Les primo-accédants sans apport se sont toutefois faits de plus en plus rares de 2010 à 2013 selon les statistiques du régulateur bancaire. Mais 8% d’entre eux parviennent toujours à obtenir un crédit « sans apport issu de l’épargne » à en croire une étude du courtier en crédit Empruntis. Dans le jargon immobilier, ce surfinancement s’appelle le « 110% », les 10% supplémentaires représentant le financement de la garantie et des frais d’acquisition (droits de mutation, notaire, etc.).

« Si le 110% est choisi, c’est-à-dire que le ménage dispose de revenus et d’une épargne significatifs mais qu’il ne souhaite pas mobiliser ses économies, le dossier est relativement facile à financer », affirme Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. « En revanche, si ce 110% est subi, c’est plus compliqué : le dossier n’a des chances de passer que dans quelques établissements », ajoute Cécile Roquelaure, avant de préciser : « plutôt les banques régionales et une enseigne nationale spécialisée dans le crédit immobilier ».

Les prêts annexes, une aide à l’obtention du crédit

L’emprunteur sans apport doit évidemment tâcher de soigner son dossier, en affichant une gestion de compte bancaire irréprochable, en démontrant des perspectives d’évolution de revenus, etc. Un prêt aidé peut aussi compenser, en partie, un faible apport. Un prêt entreprise, départemental voire un Prêt à taux zéro sont ainsi « assimilés » à de l’apport, et peuvent constituer un élément facilitant l’octroi du prêt principal. Mais il ne s’agit « que d’un complément », prévient Cécile Roquelaure, d’Empruntis : « Ces prêts aidés ne vont pas permettre de payer les frais d’acquisition. » Autrement dit, l’absence d’apport ne ferme pas définitivement les portes du crédit bancaire, mais elle ne les laisse qu’entrouvertes !

Lire à ce propos : Comment réduire le coût du crédit immobilier avec des prêts annexes

(1) Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

(2) En moyenne, le poids de l’apport personnel dans le coût de l’opération a diminué depuis le début de la crise financière : il est retombé à 18% en 2014 selon l’ACPR, après être grimpé à près de 24% en 2008.

Par Benoît LETY

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Source : cBanque Actu